Právní poradna


Spolupracujeme s Advokátní kanceláří KF Legal, s.r.o., která je odborníkem na nemovitosti

PORADNA JE ZDARMA!

Původní příspěvek, na který reagujete::
Jméno: Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát
Text: Vážený pane Michale, děkuji za Váš dotaz a k dané problematice uvádím následující. Otázka uzavření smlouvy (smluv) týkající se koupi domu v rámci developerského projektu se bude řídit zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“). Klientskou změnou umožňuje investor budoucímu majiteli nemovitosti uzpůsobit si kupovaný prostor dle jeho představ (přičemž rozsah a organizaci stanovuje a schvaluje investor). Tato změna (nadstandard) je zpoplatněna, čímž se navyšuje kupní cena nemovitosti. Standardní provedení bytu se dá charakterizovat jako provedení, které je zahrnuto v kupní ceně bytové jednotky. Smlouvy uzavírané s developery, jsou většinou smlouvami nepojmenovanými, na něž se vztahuje úprava zejm. § 1746 a násl. občanského zákoníku. Při koupi nemovitosti v rámci developerského projektu se bude zpravidla uzavírat tzv. rezervační smlouva, smlouva o budoucí kupní smlouvě a v konečném důsledku i samotná kupní smlouva. Vedle smluv nepojmenovaných přichází do úvahy rovněž uzavření smlouvy o dílo, která je upravena v § 2586 a násl. občanského zákoníku. Některá z výše uvedených smluv (pravděpodobně smlouva rezervační či smlouva o budoucí kupní smlouvě) by měla obsahovat dodatek či přílohu, ve které jsou stanoveny ceny klientských změn a jejich specifikace (dle rozsahu změny, dle zařazení změny do určité skupiny apod.). Tyto dodatky či přílohy tedy upravují zvýšení budoucí kupní ceny. Ohledně zajištění klientských změn může být také uzavřena výše zmíněná smlouva o dílo. V tomto případě bude opravdu záležet na tom, jaká smlouva (smlouvy) byla mezi Vámi a příslušnou developerskou společností uzavřena, a jakým způsobem probíhá příprava a realizace klientských změn. Běžná praxe je taková, že developeři umožňují spolupráci pouze s jimi vybranými dodavateli (což neodporuje zákonné úpravě). Jinými slovy řečeno, výběr nadstandardních materiálů a výbavy je možný pouze u stanovených společností. Nejčastěji se bude jednat o „generálního dodavatele“, který změny v projektu realizuje také z důvodu záruk a poskytnutých garancí. Při provádění klientských změn se rovněž platí i poplatek za zpracování. Tento poplatek zahrnuje klientský servis v rámci celého procesu klientské změny – např. příprava protokolu změn, vypracování požadovaných podkladů, ocenění klientské změny, vytvoření a kompletování podkladů pro realizaci klientské změny apod. Vzhledem k tomu, že nemáme k dispozici potřebné smlouvy, abychom mohli situaci lépe vyhodnotit, bude odpověď na Váš dotaz spíše obecnější a nepřesná. Developer není v otázce stanovení ceny za nadstandardní klientské změny zákonnou úpravou nijak zvláště omezen (event. lze uvažovat, zda ujednání, kterým se stanovují ceny, neodporuje dobrým mravům). Vyčíslení Vámi zvolených změn by Vám mělo být k dispozici předtím, než takovou změnu odsouhlasíte, nicméně i v takovém případě Vám může být ze strany developera naúčtován výše zmíněný poplatek za zpracování změn. Otázkou také je, zda v cenách o kterých se zmiňujete, jsou výše zmíněné poplatky za zpracování započteny. Tyto poplatky se mohou pohybovat v řádech tisíců a mohou tedy cenu za „samotnou klientskou změnu“ zkreslit. Základem tedy jsou smlouvy, které byly uzavřeny mezi Vámi a developerem, a které by měly obsahovat bližší úpravu provedení a vyčíslení klientských změn. Obecně lze k problematice developerských projektů dodat, že dané smlouvy jsou uzavírány za účelem ochrany dané developerské společnosti a možnost domoci se něčeho ze strany zákazníka je výrazně omezena. Doporučuji tedy prostudovat všechny smlouvy týkající se koupě domu v rámci developerského projektu, zejména hledat ustanovení týkající se klientských změn, jejich provedení, vyčíslení apod. Rovněž, pokud máte pochybnosti o správnosti výpočtu výše ceny klientské změny, můžete po developerské společnosti požadovat vyčíslení provedených změn s uvedením jejich jednotlivých složek. Pokud by však developerská společnost postupovala v souladu s uzavřenými smlouvami a výši cen by dostatečně podložila a zdůvodnila, bude právní ochrana v tomto směru spíše neúspěšná. Obecně lze doporučit před uzavřením jakékoliv smlouvy vyjednat případnou slevu z celkové kupní ceny, která pokryje i náklady na uvedené klientské změny či se pokusit slevy těchto změn zakotvit už přímo do shora uvedených příloh či dodatků. S pozdravem Mgr. Josef Fiřt, advokát


Odpověď, reakce na příspěvek:

 Jméno: 

 E-mail: 
 (Pozn.: E-mail se nikde nezveřejňuje)
 Text příspěvku: 
 
 Napište číslem   šest set padesát šest


Zpět na výpis příspěvků




Levné Bydlení | Levné knihy | Levné lyže | Sportovní potřeby a oblečení | Sconto nábytek | Interiérové dveře Olomouc | Kuchyně a kuchyňské linky | Luxusní Bydlení | CZ Real Estate | Garážová vrata | další odkazy...